Группа компаний ПИК (PIKK) планирует 13 сентября провести сбор заявок инвесторов на два новых выпуска облигаций общим объемом 6 млрд руб. Срок обращения бондов составляет 10 лет, оферта – через 3 года. Индикативная ставка купона объявлена в диапазоне 12,75% -13,00% годовых, что соответствует эффективной доходности 13,16% – 13,42% годовых. На встрече с инвесторами 7 сентября менеджмент отметил наличие высокого предварительного спроса на новый выпуск, поэтому возможно увеличение объема размещаемых бумаг до 10 млрд руб.
За счет размещения бондов компания планирует профинансировать расширение земельного банка, чтобы обеспечить возможность увеличения объемов строительства нового жилья. Общий объем планируемых инвестиций ГК ПИК на покупку новых земельных участков в 2016 г. составляет 20–30 млрд руб. Эмитент в течение ближайших трех лет планирует увеличить объем строительства и продаж более чем в два раза. В 2019 г. ГК ПИК планирует продажи на уровне 1 563 тыс.кв. м и выручку 155 млрд руб., в то время как в течение последних 3-хлет компания продавала в год в среднем 650 тыс.кв. м и генерировала выручку на уровне 51–63 млрд руб. Расширение бизнеса ГК ПИК планирует как в Московском регионе, так и в других субъектах РФ, где рынок недвижимости имеет высокую емкость (Южный ФО, Приволжский ФО, Уральский ФО, Северо-Западный ФО).
Рост долговой нагрузки ГК ПИК в связи с расширением земельного банка и значительное увеличение объемов строительства при отсутствии достаточного спроса являются ключевыми рисками для компании, которые и ограничивают текущий уровень кредитного рейтинга.
Существенный рост объемов продаж нового жилья ГК ПИК планирует реализовать не за счет увеличения емкости рынка, а за счет сокращения рыночной доли конкурентов. В то же время высокая маржа привлекает на рынок недвижимости новых амбициозных игроков. В 2015 г. в старых границах Москвы стартовали продажи в 66 комплексах, а общая жилая площадь проектов, в которых ведутся первичные продажи, приблизилась к отметке 16,5 млн кв. м. Посравнению с 2014 г. прирост составил около 65%. Новые масштабные проекты, запущенные в 2015 г., имеют длительные сроки реализации и выводятся на рынок поэтапно. Тем не менее, на вес нового предложения будет оказывать давление на цены. Уровень платёжеспособности покупателей в связи со снижением реальных доходов населения в 2015-2016 гг. остается низким. Об ухудшении финансового положения покупателей нового жилья косвенно свидетельствует сокращение продаж за наличные и увеличение доли ипотечных сделок. По данным АИЖК, в 4кв 2015 г. доля ипотечных сделок в общем объеме заключенных новых договоров долевого участия в строительстве жилья выросла до 36% по сравнению с 4кв 2014 г. Оперативные данные о продажах ГКПИК отражают увеличение доли ипотечных сделок с 39% в 2015 г. до 47% за 6м2016 г.
В то же время мы отмечаем, что ГК ПИК успешно прошла кризис на рынке недвижимости 2014-2015 гг. Ограничение предложения новых объектов привело к сокращению выручки в 2015 г. на 16,6%, при этом средняя цена реализации 1 кв.м. выросла на 4,4%, а снижение себестоимости позволило увеличить показатель рентабельности по чистой прибыли до 22,4%. За 2015 г. по МСФО компания отчиталась с прибылью 11,4 млрд руб. при выручке 51,1 млрд руб. Во втором полугодии 2015 г. и за 6м2016 г. ГК ПИК наращивала объем продаж по договорам долевого участия в строительстве жилья, что обеспечило приток ликвидности. По данным МСФО за 6м2016 г. компания обладает запасом денежных средств и эквивалентов на 19,8 млрд руб., что превышает финансовый долг (13,2 млрд руб.). Ключевым кредитором ГК ПИК является Банк ВТБ (VTBR), предоставивший финансирование на 8 млрд руб. с погашением в 2017 г. Ковенанты по контракту с Банком ВТБ предполагают ограничение показателя Чистый долг/EBITDA не выше 1,75х, что комфортно для компании при отрицательной величине чистого долга. Вместе с этим наличие ковенант будет ограничивать рост долговой нагрузки ГК ПИК в перспективе, что добавляет комфорта держателям необеспеченного долга.
Сокращение долговой нагрузки ГК ПИК и улучшение ликвидной позиции было отмечено агентством S&P и в апреле прогноз по кредитному рейтингу эмитента был повышен с Негативного до Стабильного. Мы обращаем внимание, что рейтинг ГК ПИК находится на одну ступень ниже, чем у ЛенСпецСМУ (-/В+/-) и ЛСР (MCX:LSRG)(В1/-/В), хотя ГК ПИК имеет сопоставимый уровень рентабельности и меньший уровень долговой нагрузки по сравнению с ЛенСпец СМУ и ЛСР.
С учетом кредитных метрик ГК ПИК, ориентир ставки купона по новым бондам на уровне 12,75% -13,00% на 3 года смотрится интересно. Хотя прайсинг не содержит премии к недавно размещенному собственному выпуску ПИК БО-7, мы обращаем внимание на наличие премии 215 –245 б.п. к доходности ЛнССМУБ1P1, чтопри низких рисках рефинансирования ГК ПИК выглядит интересно для покупки.
Дмитрий Монастыршин, «Промсвязьбанк»