Рынок ипотеки существенно изменился за последний год. Основные факторы, которые влияют на эти процессы, таковы:
- Принципиальное снижение инфляции с 5,4% в 2016 г. до уровня ниже 3% осенью 2017 г.
- Уменьшение ключевой ставки ЦБ до 8,5%.
- Увеличение среднемесячной заработной платы на 5,6% в сентябре 2017 г. к данному месяцу 2016 г.
- Резкое замедление падения реальных доходов населения с 5,9% в прошлом году до 0,3% в сентябре 2017 г. в годовом исчислении.
- Укрепление рубля на рынке Форекс.
- Стагнация цен на рынке недвижимости, которая улучшает соотношение цены квадратного метра к среднему доходу.
Всё это в совокупности делает ипотеку гораздо более доступной, чем годом ранее. Кроме того, срабатывает отложенный спрос и на недвижимость, и на ипотечные жилищные кредиты (ИЖК), поскольку острота проблемы обеспеченности жильём сохраняется. Таким образом, получаем объективно логичное снижение средней ставки по ИЖК с 12,67% до 10,59% за год с сентября 2016 г. , по данным ЦБ России. За это же время объём вновь предоставленных жилищных кредитов поднялся на 22% (тогда как ещё годом ранее он вырос на 18%), а остаток общей задолженности – на 12%.
Опережающий рост ипотеки – исключительно благоприятное явление на перспективу. Оно стимулирует не только реализацию жилья, накопленного и не распроданного за годы кризиса. ИЖК дают приход средств и в строительство, и в смежные отрасли – производство стройматериалов, техники, мебели, транспорт, торговлю, банковскую сферу и пр., то есть имеют мультиплицирующий эффект для экономики. С другой стороны, они инфляционно безопасные, то есть не раздувают «пузырь» потребительских цен, поскольку обеспечены обменом на реальные материальные активы, причём прежде всего внутреннего производства.
На 2018 г. можно предположить дальнейшее уменьшение ставок по ИЖК, поскольку продолжится снижение ключевой ставки ЦБ. Очевидно, последняя стабилизируется через год на уровне примерно 7%, то есть 3 процентных пункта выше целевого уровня инфляции. При этом средние проценты по ИЖК составят порядка 9%. В 2018 г. будет наблюдаться, очевидно, и рост реальных доходов населения впервые с 2013 г. Он будет сопровождать общий подъём экономики на уровне примерно 2,5%. Всё это приведёт к дальнейшему развитию ипотечного рынка, который способен прибавить порядка 25% к объёмам выдачи 2017 г.
Марк Гойхман, ведущий аналитик ГК Телетрейд