В число необходимых компонентов «универсальной формулы политики» Банка Австралии, несомненно, входят показатели рынка недвижимости. Неуклонный долгосрочный рост индекса цен на жилье подсказывает, что недвижимость должна занимать значительную долю богатства домохозяйств и должна сильно влиять на возможность и склонность к потреблению. В терминах экономического кризиса можно говорить о высокой степени уязвимости домохозяйств к ценам на жилье, и сколь-нибудь серьезная дефляция цен на рынке должна порождать классическую интерпретацию о скором «ипотечном кризисе». И действительно, недавняя динамика цен предлагает поспекулировать на эту тему:
Национальные цены на жилье перешли в снижение в 2018 году и к началу 2019 года темпы спада усилились. В размере дефляции можно провести параллель с предыдущими спадами и, в частности, с 2008 годом, что должно вызывать беспокойство. Однако здесь возникает первый нюанс: так как цены номинальные, полезно скорректировать их на темпы инфляции, чтобы провести корректные сравнения. Ниже приведена динамика CPI Австралии за исследуемый период:
Инфляция в 2008 году составляла около 4.5% и 3.3% в 2011. В 2018 году она упала ниже 2%. Следовательно, последнее снижение цен на жилье в реальном выражении меньше, чем это было в предыдущих эпизодах.
Второй нюанс в понимании нынешней дефляции рынка жилья заключается в определении источников избытка предложения на рынке – нереализованных запасов застройщиков или частных инвесторов, которые либо разочаровались в перспективах рантье или инвестиционных (сберегательных) перспективах, либо из-за резкого спроса на ликвидность (т. е. на денежные средства). Кроме дохода на капитал, источником стимула для потенциальных инвесторов также является рента, поэтому имеет смысл оценить ее недавнюю динамику:
На графике видно, что средние по Австралии темпы роста ренты длительно снижались примерно с 2008 года и приблизились к нулю в 2018. Это говорит в пользу изначально слабых стимулов инвесторов покупать недвижимость на ожиданиях стать рантье. Если бы мы наблюдали высокие темпы роста ренты (что привлекало бы покупателей) и затем резкий переход в снижение, это говорило бы именно о разочарованных покупателях и росте предложения на рынке именно с их стороны, что в условиях высокой ипотечной нагрузки должно было вызывать беспокойство.
Продолжая сравнивать текущую дефляцию цен с предыдущими случаями, необходимо также проверить, как вели и ведут себя два ключевых фактора, влияющих на решение покупателей: уровень безработицы и динамика ипотечных ставок. Во всех предыдущих случаях обвалу цен предшествовало повышение ипотечных ставок, и он сопровождался ростом безработицы, что в целом и ослабляло спрос на рынке жилья. Это классический пузырь и его обвал, описанные в учебниках по макроэкономике. Однако последний случай выглядит крайне необычным, так как цены падают при том, что безработица и ипотечные ставки также снижаются:
В Южном Уэльсе, провинции Австралии, где наблюдалось наибольшее снижение цен, безработица сократилась до минимального уровня с 1970 года. Принимая во внимание этот факт, сложно предположить, что драйвером снижения цен является слабый потребительский спрос. Значит, причины, двигающие рыночное равновесие в более низкую точку, нужно искать где-то в другом месте.
Продолжение следует…
Артур Идиатулин, рыночный обозреватель Tickmill UK