В начале весны рынок недвижимости США был фактически «заморожен» из-за пандемии коронавируса, однако с тех пор ситуация улучшилась, и во многих регионах страны этот сектор активно восстанавливается.
В условиях рекордно низких процентных ставок, удерживаемых центральными банками ведущих стран, инвесторы рассматривают инвестиционные фонды недвижимости (REIT) как источник пассивного дивидендного дохода и даже как инструмент наращивания капитала. Однако, несмотря на столь привлекательные черты и общую устойчивость рынка недвижимости, многие REIT не поспевают за темпами восстановления отрасли.
В этой статье мы проанализируем важные характеристики, на которые следует обращать внимание при инвестировании в REIT, а также рассмотрим два биржевых фонда (ETF), заслуживающие внимания инвесторов.
На что обратить внимание
Определения инвестиционного фонда недвижимости могут варьироваться в зависимости от юрисдикции, но в целом REIT владеют, управляют или финансируют недвижимость, приносящую доход. Законодательство США требует, чтобы REIT ежегодно распределяли между акционерами не менее 90% налогооблагаемого дохода. Таким образом, эти фонды, как правило, предлагают стабильные и щедрые дивиденды.
Пандемия сурово обошлась с сектором недвижимости, поскольку многие люди перешли на удаленную работу и не спешили выходить из дома, что подорвало спрос на недвижимость со стороны розничной торговли и компаний сектора развлечений, а также резко сократило посещаемость офисных помещений (а, следовательно, и потребность в них). Таким образом, повсеместное ухудшение эпидемиологической обстановки может оказать дополнительное давление на стоимость REIT, специализирующихся на этих подсекторах.
Что касается США, то инвестирование в недвижимость обычно предлагает стабильную, но низкую рентабельность, которая еще сильнее снизилась из-за пандемии COVID.
На какие REIT следует обратить внимание долгосрочным инвесторам? Мы бы начали с фондов, характеризующихся сильными бизнес-моделями, надежными портфелями недвижимости и мощными финансовыми балансами.
Еще один важный показатель — средства от основной деятельности (FFO) — который используется для определения денежного потока, генерируемого за счет операционной деятельности. Американские REIT рассчитывают FFO в соответствии со стандартами Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT).
Хотя большинство REIT все же могут в будущем ощутить на себе неблагоприятные экономические последствия пандемии, сама по себе эта отрасль имеет большое значение для экономики и инвестиционных портфелей.
Паи REIT можно покупать и продавать (как и другие акции) в течение торговой сессии, но не все инвесторы готовы постоянно держать руку на пульсе отдельных представителей сектора, таких как Digital Realty Trust (NYSE:DLR), Iron Mountain (NYSE:IRM), Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI), Realty Income (NYSE:O), Simon Property Group (NYSE:SPG) и Stag Industrial (NYSESTAG).
Вместо этого участники рынка могут инвестировать в недвижимость в целом, обратившись за помощью к биржевым фондам (ETF).
1. Vanguard Real Estate ETF
- Стоимость: $80,25;
- Годовой диапазон торгов: $55,58–99,72;
- Дивидендная доходность: 3,71%;
- Издержки инвестирования: 0,12% в год (т.е. $12 на каждые $10 000).
Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (NYSE:VNQ) позволяет вкладывать в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), чьи акции свободно обращаются на рынке.
Базой портфеля VNQ (который включает бумаги 181 REIT) является MSCI US REIT Index. Между секторами активы фонда распределены следующим образом: специализированные REIT (41,70%), REIT рынка жилья (13,60%), промышленные REIT (11,80%), медицинские REIT (8,30%) и REIT сегмента розничной торговли (8,0%). Многие из специализированных REIT относятся к телекоммуникации и центрам обработки данных — быстрорастущим подсекторам.
Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, причем на десять крупнейших холдингов приходится более 49,2% от этой суммы. В тройку основных вложений VNQ входят Vanguard Real Estate II Index Fund (NASDAQ:VRTPX), American Tower (NYSE:AMT) и Prologis (NYSE:PLD).
С начала года VNQ снизился примерно на 13%, однако эта цифра маскирует более чем 40-процентный рост с мартовских минимумов. Учитывая масштаб недавнего ралли, в ближайшее время нас может ждать краткосрочная фиксация прибыли. Падение до уровня в $75 или даже ниже сделает фонд более привлекательным в глазах долгосрочных инвесторов.
2. Real Estate Select Sector SPDR Fund
- Стоимость: $35,55;
- Годовой диапазон торгов: $24,88–42,00;
- Дивидендная доходность: 3,23%;
- Издержки инвестирования: 0,13% в год (т.е. $13 на каждые $10 000).
Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE:XLRE) в основном инвестирует в REIT (97,92%), однако часть средств вложена в компании по управлению и развитию недвижимости (2,08%). При этом полностью исключены ипотечные фонды недвижимости.
Портфель XLRE (состоящий из 31 актива) повторяет структуру индекса Real Estate Select Sector. Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, и на десять крупнейших активов приходится более 65% от этой суммы. Среди главных вложений XLRE: American Tower, Prologis, Crown Castle International (NYSE:CCI) и Equinix (NASDAQ:EQIX).
С начала года фонд снизился примерно на 8%. Однако, как и VNQ, с начала весны он вырос примерно на 40%. В ближайшие недели возможно падение до 32,5; такое снижение обеспечило бы больший «запас прочности» для долгосрочных инвесторов.
Подведем итог
Участники рынка, ориентированные на формирование пассивного дохода, часто отдают предпочтение инвестиционным фондам недвижимости, поскольку те предлагают более высокую дивидендную доходность, чем представители большинства других секторов.
Однако, учитывая тот факт, что рассмотренные ETF инвестируют исключительно в сектор недвижимости, они могут быть подвержены большей волатильности, чем более диверсифицированные фонды акций. Фактически, подавляющая масса REIT еще не отыграла недавнее снижение и торгуется существенно ниже уровней начала года. В соответствии со своей склонностью к риску, долгосрочные инвесторы могут рассмотреть возможность инвестирования части капитала в REIT. Возможно, в ближайшее время мы увидим первые «ростки» восстановления отрасли.
Ниже представленные другие ETF этого сектора, которые мы планируем рассмотреть в ближайшие недели:
- Global X SuperDividend® REIT ETF (NASDAQ:SRET);
- iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (NYSE:REM);
- Nuveen Short-Term REIT ETF (CBOE:NURE);
- Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE:SRVR);
- ProShares Short Real Estate (NYSE:REK);
- Schwab U.S. REIT ETF™ (NYSE:SCHH);
Примечание: Активы, рассмотренные в данной статье, могут быть недоступны инвесторам некоторых регионов. В этом случае проконсультируйтесь с аккредитованным брокером или консультантом по финансовым вопросам, которые помогут подобрать аналогичный инструмент. Статья носит исключительно ознакомительный характер. Перед принятием инвестиционного решения обязательно проводите дополнительный анализ.