Сегодня я предлагаю свой взгляд на итоги и перспективы одного из наиболее ярких IPO-кейсов за последнее время среди российских компаний – историю девелопера жилой недвижимости, активно развивающего жилую экосистему, группу «Самолет» (MOEX:SMLT), одну из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента. На Московской бирже «Самолет» стал самой быстрорастущей компанией по итогам 2021 года.
Согласно последнему отчёту по итогам операционной деятельности и ключевым финпоказателям за 4кв и 2021 год, выручка и EBITDA группы за 2021 год выросли относительно прошлого года на 113% и 136% соответственно. По итогам года компания превзошла прогнозные значения по ключевым операционным и финансовым показателям. Проведя обновление финансовой модели на основании опубликованных данных, я снижаю ориентир годового показателя EV/EBITDA с 21,2 до 17-17,5, а по показателю P/E - до 32x, что возвращает компанию из категории “fully valued” (справедливая оценка) в категорию “moderately undervalued” (умеренная недооценка). Вкупе с ожидающимися дивидендами, можно повысить оценку до средней недооценки.
За год с момента первичного размещения акций на Московской бирже (MOEX: SMLT) капитализация компании выросла на 400% и достигла по состоянию на 26 января 2012 г. почти 350 млрд руб. Внешняя оценка активов превысила 400 млрд руб., включая земельный банк объёмом 28,4 млн кв. метров реализуемой площади и бренд стоимостью 24,6 млрд руб. Группа входит в число системообразующих предприятий российской экономики, в ТОП-3 компаний по объемам текущего строительства в России и в 2021 году заняла 2 место в Московском регионе по выходу новых кв. м., объемам текущего строительства и продаж, и третье место в РФ по темпам строительства. Также теперь она имеет представительства в более чем ста городах России.
Основные операционные показатели Группы за 2021 г.:
• Объём продаж недвижимости вырос на 112% до 126,4 млрд руб. (804,6 тыс. кв. метров, что в полтора раза больше показателя 2020 года) с 59,7 млрд руб. (489,4 тыс. кв. метров) годом ранее;
• Объём продаж недвижимости с учетом результатов компании СПБ Реновация, которая была приобретена в декабре 2021 года и будет консолидирована отчётности по МСФО с 1 января 2022 года составил 139,2 млрд руб. (в объёме введённой площади 896,8 тыс. кв. метров);
• Денежный приток увеличился более чем вдвое и достиг почти 120 млрд руб.;
Важным шагом прошедшего года стала презентация долгосрочной стратегии развития «Самолета». Для ее реализации компания запустила новые направления бизнеса и благодаря приобретению новых активов, таких как «СПБ Реновация», «Перспектива-24», а также созданию платформ удобства и интеграции «Вместе.ру», ReRooms и других. «Самолет» ставит целью выход за рамки традиционного девелоперского бизнеса и ограниченностью Московским городским и областным регионами и идёт по пути трансформации в proptech-корпорацию. Также «Самолет» продолжает радовать своей приверженностью бизнес-принципу «максимально готовое пакетное решение всех вопросов, связанных с недвижимостью, вплоть до бытовых», что положительно выделяет его на фоне конкурентов. Платформа “Вместе.ру” позволяет подключать к единому облаку все объекты строительства и их жителей с возможностью получать моментальную обратную связь от клиентов, который служит сильным катализатором лояльности последних. Здесь компания идёт в рамках объявленного в 2021 году плана.
Менеджмент компании на презентации инвесторам по случаю публикации годовых операционных результатов сообщил, что прогнозирует в ближайшие два года удвоение основных показателей «Самолета» за счёт освоения самого большого в отрасли земельного банка по всей России, развития технологичной сервисной платформы и других новых бизнес-направлений.
Платформа «Самолет-Плюс» выглядит, на мой взгляд, весьма необычно и может потенциально служить хорошим левериджем бизнеса в периоды циклических спадов в экономике РФ. По сути, она позволяет девелоперу позиционировать себя на всём первичном и вторичном рынке жилья, увеличивая уровень лояльности клиентов за счёт программ информирования и различной мотивации. По состоянию на конец 2021 г. земельный банк вырос до более 31 млн квадратных метров нереализованной площади. В Московском регионе по объёму строительства объектов «Самолета» занимает второе место, но будет продолжаться и проникновение в регионы.
Если говорить про операционные результаты, компания росла в среднем вдвое в 2021 году по сравнению с результатами 2020 года. Примечательно, что при росте объёма продаж год-к-году на 64%, рост цен на объекты продаж в результате инфляции составил всего 27%. Долг/EBITDA снижается по сравнению с 2020. Планируется, что в 2024 году чистый долг станет отрицательным за счёт поступления наличных средств от продаж и обслуживания недвижимости. Компания планирует выйти на рентабельность по EBITDA в 25% по итогам 2022 года. Также в 2022 году «Самолет» планирует начать строительство 43 новых очередей проектов. Ожидается, что рост продаж в 2022 г. превысит 1 500 тыс. квадратных метров. При этом данный показатель в денежном выражении превысит 240 млрд рублей. Рост EBITDA превысит 65 млрд рублей. Кроме того, компания закладывает 10 миллиардов рублей для выплаты дивидендов на акции в 2022 году.
Активная программа географической экспансии и дополнительных инфраструктурных услуг позволяет девелоперу удерживать цены за квадратный метр на текущих уровнях и не закладывать в финансовую модель их дальнейший рост, что, на мой взгляд, обеспечивает ему уникальное конкурентное преимущество перед многими игроками рынка потребительского девелопмента. В ответ на тренд по увеличению кредитных ставок в результате ужесточения кредитно-денежной политики ЦБ РФ, компания практически сразу же перешла к формуле субсидированного кредитования, смысл которого заключён в сотрудничестве с банками с целью получения благоприятных финансовых условий – часто за счёт комплексного финансово-инвестиционного клиентского обслуживания – что выгодно всем сторонам.
Компания неспешно вынашивает планы проведения SPO не раньше 2023 года с целью повышения доли акций в свободном обращении, free float, до целевых 30%.