Store Capital Corp (NYSE:STOR) и Spirit Realty Capital Inc (NYSE:SRC) представляют собой REIT, специализирующиеся на тройной нетто-аренде (о том, что это такое, я рассказывал во вчерашней статье). Динамика результатов STOR лучше, но SRC предлагает своим инвесторам более высокие дивиденды. В данной статье я сравню их по ряду показателей и выскажу свое мнение по обеим.
Балансовый отчет
Обе компании могут похвастаться кредитными рейтингами инвестиционного класса. При подробном рассмотрении отчетности STOR мы видим, что у компании очень мало долгов со сроком погашения в этом и следующем году. С учетом текущего повышения процентных ставок это положительный фактор. Более того, отношение долга по не обремененным активам к EBITDA составляет 4,6x, что считается довольно консервативным показателем.
Компания также легко покрывает расходы на проценты по кредитам, о чем свидетельствует коэффициент покрытия 5,7х. А соотношение не обремененных активов к необеспеченной задолженности составляет 3,1х, т.е. тоже находится на достаточно консервативном уровне.
Но и балансовый отчет SRC тоже смотрится убедительно. Отношение совокупной скорректированной задолженности к годовой скорректированной EBITDA составляет 5,2х, что ниже, чем у STOR (5,7х). А коэффициент покрытия фиксированных платежей составляет 5,8х, т.е. намного выше, чем у STOR (3,6х).
В целом, с точки зрения балансового отчета, ни одна из компаний не получает преимущества.
Инвестиционный портфель
STOR сдает недвижимость в аренду более чем 570 арендаторам из более 120 отраслей. Целевым рынком являются арендаторы неинвестиционного класса, что позволяет компании получить лучшие условия аренды. Вместо класса арендаторов компания ориентируется на уровень доходности недвижимости, поскольку ценность недвижимости зависит от расположения и фактической полезности объекта, а не от арендатора.
STOR инвестирует в недвижимость, а не в арендаторов, и это важное преимущество. Поэтому специалисты компании уверены, что могут оптимизировать соотношение риска и прибыли, сосредоточившись на улучшении показателей недвижимости, а не класса арендатора. Этот подход хорошо зарекомендовал себя во время пандемии COVID-19 и карантина, поэтому мы уверены, что STOR сможет положиться на него и в условиях традиционной рецессии.
Портфель SRC также очень хорошо диверсифицирован и состоит из более чем 2 000 объектов недвижимости. Однако компания уделяет гораздо больше внимания промышленной недвижимости: на нее приходится около 20% совокупной выручки от аренды. Этот подход также продемонстрировал отличные результаты во время COVID-19, поскольку в течение всего периода карантина сокращение арендных платежей составило всего 0,06%, а заполняемость объектов компании стабильно превышала 99%.
В целом, я считаю, что по этому показателю у компаний также ничья, ведь каждая из них использует свой уникальный подход. Подход SRC в целом кажется немного более консервативным, но STOR создает большие спреды аренды, которые обеспечивают более высокую рентабельность.
Стабильность дивидендных выплат
В обозримом будущем выплаты дивидендов обоих REIT видятся вполне стабильными. В 2022 году ожидаемое отношение AFFO (скорректированная выручка от основной деятельности) к выплаченным дивидендам SRC составляет 72,5%, а STOR – 70,2%.
В ближайшие пару лет прогноз темпов годового роста AFFO на акцию для STOR несколько выше, чем для SRC (3,4% против 2,8%). Именно поэтому, а также благодаря немного более низкому текущему коэффициенту выплат, мы отдаем предпочтение первой компании. Однако преимущество STOR очень незначительное, особенно с учетом немного более качественного состава арендаторов у SRC.
Динамика показателей
Несмотря на то, что динамика показателей STOR значительно превосходит конкурента, эти данные не отображают ситуацию в полной мере, ведь начало сравниваемого периода приходится на годы, когда SRC представляла собой переходный REIT:
В последние три года SRC фактически обошла STOR:
При этом в этот же период STOR обошла SRC по темпу роста дивидендов на акцию:
А также значительно обогнала SRC по темпу росту AFFO на акцию за тот же период. В результате можно сделать вывод, что на фундаментальном уровне STOR обошла SRC в долгосрочном периоде. Однако рост общей доходности SRC в последнее время показывает, что рынок начинает оживать, что позволит им превратиться в REIT, специализирующийся исключительно на тройной нетто-аренде. Этот подход уже доказал свою эффективность во время карантина. В результате, лидерство по динамике показателей я отдаю STOR.
Оценка акций
А вот и непосредственное сравнение SRC и STOR по нескольким показателям оценки акций.
На первый взгляд, SRC однозначно выглядит дешевле благодаря более низкому соотношению P/AFFO и P/NAV, и, при этом, более высокой дивидендной доходностью. Однако разница между показателями незначительна. Кроме того, STOR торгуется с гораздо большим дисконтом к недавним средним статистическим уровням. В результате мы объявляем ничью по этим показателям, поскольку SRC немного дешевле, но динамика показателей и перспективы роста немного лучше у STOR, поэтому небольшая премия к SRC обоснована.
Вывод для инвесторов
В целом, компании идут ноздря в ноздрю. У STOR больше шансов на повышение кредитного рейтинга в ближайшее время. Однако обе компании представили сильный балансовый отчет, причем по некоторым показателям SRC превосходит конкурента. С точки зрения стабильности дивидендных выплат и потенциала роста STOR немного выигрывает, однако инвестиционный портфель SRC более устойчив к негативным факторам. Все это благодаря большему акценту на арендаторов инвестиционного класса и специализации на промышленной недвижимости.
Если говорить о динамике показателей, то STOR является безусловным лидером с точки зрения фундаментальных показателей, но в последние годы конкурент значительно улучшил свои результаты, когда завершил переход к работе в качестве фонда, специализирующегося на тройной нетто-аренде.
По оценке акций обе компании снова очень близки: SRC немного дешевле, но STOR торгуется с большим дисконтом к своим историческим мультипликаторам. В итоге, победителем с небольшим отрывом становится STOR, поскольку фундаментальные показатели компании в течение длительного времени сохранялись на более высоком уровне, как и перспективы роста.
В то же время показатели оценки акций практически идентичны. Оба REIT оцениваются как перспективные покупки.