Мы продолжаем следить за рынком недвижимости. В этой статье рассмотрим динамику ИЖК, продажи и цены реализации. А также проанализируем, сохраняется ли тренд на восстановление рынка первичного жилья.
Объем выдачи ИЖК на рекордном уровне, но возможно снижение
За май объем выданных ИЖК по всей стране вырос на 2,5% м/м и на 33,9% относительно 2021 года, до 580 млрд руб. Это рекордный показатель после всплеска в декабре 2022 года, когда объем достиг 641 млрд руб.
Средняя ставка по ипотеке в мае снизилась до 8,4% с 8,52% в апреле. Вероятно, с июня ставка начнет повышаться, что связано со вступлением в силу новых ограничений и вероятным повышением ставки ЦБ на ближайшем заседании. Поэтому мы ожидаем, что с этого месяца выдача ИЖК в денежном эквиваленте будет замедляться умеренными темпами.
Продажи восстанавливаются, но они ниже объемов 2021 года
По данным телеграм-канала Dataflat.ru, продажи в Москве выросли на 73% г/г и снизились на 14% относительно 2021 года, до 358 тыс. кв. м. Схожая ситуация наблюдалась в Санкт-Петербурге, где годовой прирост составил 75%, а относительно 2021 года продажи снизились на 25%, до 162 тыс. кв. м.
В целом наблюдается восстановление продаж по сравнению с 2022 годом, но они ниже объемов 2021 года на 20%. Похоже, что на рынке с марта 2023 года сформировался баланс спроса и предложения, при котором мы наблюдаем стабильно высокий объем продаж в натуральном выражении. На то, что баланс установился, также указывает смена ценового тренда.
Впервые с февраля цены демонстрируют рост м/м
По данным Сбериндекса, впервые с февраля 2023 года цены на первичную недвижимость показали позитивную динамику м/м. Они выросли на 0,1%, до 133,5 тыс. руб., на рынке России и на 0,6% на рынке Москвы. Это подтверждает тезис об установлении баланса спроса при текущих ценах.
Мы планируем дождаться статистики за июнь и июль, чтобы оценить эффект для цен после введения новых ограничений на выдачу ипотеки. Если текущие тренды сохранятся, то мы планируем повысить прогноз по росту цен на 2023 год с текущего значения -6,5% г/г. Однако в ближайшие несколько лет мы не ждем роста цен выше уровня инфляции.
Рост стройки продолжается
Активный рост стройки продолжается (за 1 кв. 2023 г. объем текущего строительства вырос на 3% г/г с рекордного уровня 2022 года). Если смотреть на более оперативную динамику, то здесь можно наблюдать схожую тенденцию: объем предложения по количеству объявлений стагнирует/умеренно растет относительно высоких объемов на начало 2023 года (объем предложений на рынке России вырос на 4% с января по апрель 2023 г.)
Вывод
На рынке недвижимости сохраняется тенденция к восстановлению: цены впервые с февраля демонстрируют рост м/м, объем ИЖК находится на рекордных уровнях последние три месяца. Но объем продаж в натуральном выражении показывает более сдержанную динамику: текущие продажи на ключевых рынках на 20% ниже объемов 2021 года.
С 2021 года предложение на рынке жилья только выросло, а темпы продаж недостаточны, чтобы реализовать весь объем (>100 млн кв. м по итогам 2023 г.). С высокой вероятностью цены продолжат стагнировать, в то время как стоимость строительства будет расти, что выльется в снижение рентабельности застройщиков.
Алекпер Мамедов, Senior Analyst