Рынок жилья США продолжает оставаться, с одной стороны, в режиме дефицита предложения готового жилья, с другой — с недоступностью этого жилья на фоне высоких ставок и цен. Хотя некоторое оживление активности рынка затухает на фоне новой волны роста ипотечных ставок выше 7% годовых.
Продажи односемейных домов на вторичном рынке США за июль снизились до уровня 3.65 млн домов в год, что немного выше недавних минимумов. На первичном, наоборот, выросли до 714 тыс. в год. При этом предложение на вторичном рынке покрывает продажи лишь за 3.2 месяца, что по историческим меркам очень мало (нормальное состояние рынка 4-6 месяцев), хотя и выше минимумов.
На первичном рынке внешне дефицита нет — предложение покрывает продажи за 7.1 месяца, но это касается только жилья, находящегося в стадии строительства, или где строительство еще не начато, с готовыми новыми домами тоже дефицит (предложение покрывает спрос за 3.1 месяца).
Средний расчетный платеж по ипотеке на вторичном рынке при текущих ставках около $2.2 тыс. в месяц и более 51% от средней з/п — это максимум с 1984 года, когда были двузначные ипотечные «ставки Волкера» 14-15% годовых.
На фоне дефицита готового жилья и цены падать не хотят, несмотря на обвал заявок по ипотеке до минимума с 1990-х (при том, что население в США все же выросло за три десятилетия) и ниже уровня ипотечного кризиса. Если убрать сезонность, то стоимость дома на вторичном рынке выросла на 1% м/м, даже годовая динамика вышла в небольшой плюс 1.6% г/г. Zillow тоже фиксирует рост цен 0.9% м/м и 1.4% г/г.
Рынок сжимается в объемах, но дешевле не становится. Отчасти эти тенденции корреспондируют с тем, что было перед кризисом 2008 года, но со смещением рисков от частного собственника к институциональному — здесь кредитные риски сейчас выше. И в этом плане проблемы от высоких ставок еще впереди.
