Рынок недвижимости в России по итогам 2023 года показал сильный рост (на 62% г/г увеличился объем рынка в рублях). Основными сегментами-драйверами стали новостройки и индивидуальные жилищные строительства (ИЖС), для которых действуют программы ипотеки с господдержкой. В этом посте рассмотрим, с чем это связано, и поделимся нашими ожиданиями на текущий год.
Высокая выдача ипотечных кредитов создала сильного покупателя
В 2023 году наблюдался сильный рост выдачи ипотечного кредитования: банки открыли более 2 млн ипотечных кредитов (+53% г/г или +7% по сравнению с 2021 г.) общим объемом 7,8 трлн руб. (+62% г/г или +36% по сравнению с 2021 г.). Данные показатели являются абсолютным рекордом для ипотечного рынка. Таким образом, средний размер ипотеки увеличился до 3,8 млн руб. (+5% г/г или +28% к значению 2021 г.).
Существенный рост пришелся на вторую половину года, когда в условиях повышения ставок и ужесточения условий выдачи кредитов, с помощью чего ЦБ пытался охладить рынок недвижимости, действовала логика — успеть совершить покупку «по еще доступным условиям». Это помогло реализовать отложенный спрос, который также перетекал в программы с господдержкой по более низким ставкам. В результате доля льготной ипотеки в общей выдаче составила 45% (против 37% в 2022 году), а в объеме — 60% (против 47% в 2022 году).
Но ужесточение льготных программ и условий выдачи кредитов не заставило себя ждать: в январе 2024 года выдача ипотечных кредитов упала на 70% м/м, что хуже сезонного падения, а в феврале немного выросла на 10% м/м, что тоже является слабым результатом. Средняя сумма кредита в феврале сократилась до 3,6 млн руб.
Ипотека с господдержкой сместила спрос в сегмент новостроек
В силу описанного выше фактора продажи новостроек в 2023 году достигли рекордных значений: количество зарегистрированных ДДУ выросло на 43% г/г после снижения на 22% г/г в 2022 году. Цены на первичном рынке жилья повысились на 10% г/г, при этом основной рост пришелся на вторую половину года: с июля по декабрь 2023 года цены росли в среднем на 9% м/м после небольшой стабилизации в первой половине года (+1% м/м). Для застройщиков 2023 год оказался рекордным по уровню продаж: выручка по отрасли увеличилась на 39% г/г и растет третий год подряд.
Для справки: на рост цен также оказало влияние повышение стоимости строительства. В среднем предлагаемые зарплаты в строительной отрасли выросли на 27% в 2023 году, а также подорожали строительные материалы на фоне ослабления рубля.
Однако в этом году спрос на жилье ожидаемо снизится, т.к. официально в июле 2024 года заканчивается самая широкая программа господдержки, рыночные ставки остаются высокими, а ужесточение льготных программ ипотеки продолжается.
Основной тренд этого года — переход спроса в более дешевые сегменты
В 2024 году ожидаем снижения активности на ипотечном рынке из-за сохранения высоких рыночных ставок и ужесточения регулирования. По данным за январь-февраль наблюдаем снижение среднего размера ипотечного кредита при росте цен, что может свидетельствовать о переходе спроса в более дешевые сегменты. Считаем это основным трендом на рынке недвижимости в ближайшее время.
Мы обновили взгляд на стратегию девелоперов после общения с представителями отрасли на тему их действий и планов в текущих условиях. Считаем, что они будут откладывать старт новых проектов для балансировки рынка. В результате цены за кв. м будут расти медленнее инфляции, то есть будут снижаться в реальном выражении.