5 типов REIT, которые могут разочаровать инвесторов в 2025 году

Инвестиции в недвижимость через REIT (Real Estate Investment Trust - инвестиционные фонды недвижимости) становятся все более популярными среди частных инвесторов. Однако не все то золото, что блестит. Как профессиональный инвестиционный советник с более чем 15-летним опытом работы на рынке недвижимости, я хочу поделиться важными наблюдениями о потенциально проблемных категориях REIT, которые могут представлять повышенный риск для вашего портфеля.

1. REIT с внешним управлением

В мире REIT существует два типа управления: внутреннее и внешнее. При внутреннем управлении команда менеджеров является штатными сотрудниками фонда, и их вознаграждение напрямую связано с результатами работы. При внешнем управлении фонд передает управление сторонней компании, например, Blackstone.

Почему это важно? Внешние управляющие компании обычно получают вознаграждение в зависимости от объема активов под управлением. Это создает конфликт интересов: менеджеры могут быть заинтересованы в росте активов даже в ущерб доходности для инвесторов.

2. Ипотечные REIT

Несмотря на привлекательную дивидендную доходность (часто выше 10%), ипотечные REIT несут повышенные риски:
- Высокая зависимость от процентных ставок
- Сложность прогнозирования макроэкономических факторов
- Историческая тенденция к снижению стоимости акций

3. Диверсифицированные REIT

Хотя диверсификация обычно снижает риски, в случае с REIT ситуация иная. Фонды, инвестирующие в разные типы недвижимости одновременно, часто:
- Теряют экспертизу в конкретных сегментах
- Торгуются с дисконтом к специализированным REIT
- Имеют более высокую стоимость капитала

4. Большинство REIT за пределами США

Инвестируя в REIT за пределами США, особенно на развивающихся рынках, следует учитывать:
- Молодость большинства REIT рынков за пределами США
- Менее прозрачное корпоративное управление
- Потенциальные конфликты интересов, особенно в азиатском регионе

5. Офисные REIT

Сегмент офисной недвижимости сталкивается с серьезными вызовами:
- Рекордный уровень вакантности (около 20%)
- Прогнозируемый рост вакантности до 25%
- Необходимость значительных инвестиций в модернизацию
- Изменение предпочтений арендаторов из-за гибридного формата работы

Как построить надежный портфель REIT?

При долгосрочном инвестировании в REIT рекомендую:
- Фокусироваться на фондах с внутренним управлением
- Выбирать специализированные REIT с понятной стратегией
- Отдавать предпочтение рынкам с развитой правовой системой
- Диверсифицировать вложения по разным секторам недвижимости
- Инвестировать на горизонте от 5+ лет

Об авторе

Роман Романюк - магистр финансов, инвестиционный советник, рантье.
Основатель сообщества инвестиционных рантье — Divgain Club.
Автор книги "Метод Высокого Дохода".

Данный материал носит исключительно информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Инвестиции в REIT сопряжены с риском потери капитала. Прежде чем инвестировать, проконсультируйтесь с финансовым советником.