Представьте, что вы вложили деньги в объект недвижимости, а ваш партнер ежедневно и навязчиво предлагает вам купить или продать долю, постоянно меняя цену то вверх, то вниз. Это то, что Уоррен Баффет назвал «господином Рынком». Сейчас этот господин снова в панике, и объектом его страхов стали фонды недвижимости — REIT.
Рынок рухнул, но бизнес стабилен
За последние три года акции некоторых крупных REIT потеряли до 55% стоимости. При этом фундаментальные показатели бизнеса не ухудшились, а зачастую даже улучшились: рост арендных доходов, высокие показатели заполняемости и крепкие балансы с умеренной долговой нагрузкой. Почему же инвесторы бегут?
Ответ прост: страх роста и длительного периода высоких процентных ставок. Из-за этого инвесторы массово выводили деньги из REIT, предпочитая более надежные облигации и депозиты. Цены на бирже рухнули, несмотря на стабильность реального бизнеса.
Почему сейчас выгодно инвестировать в REIT?
История повторяется. Во время пандемии рынок недвижимости также пережил мощный обвал в 42%. Тогда я сам воспользовался этой ситуацией и активно покупал фонды недвижимости. Уже через год цены восстановились, а некоторые фонды даже удвоились. Сейчас мы наблюдаем похожую картину:
- REIT торгуются с максимальными скидками за последние десять лет
- Многие из них существенно дешевле реальной стоимости недвижимости
- Частные гиганты, такие как Blackstone, уже начали массово скупать акции фондов недвижимости
Это говорит о том, что текущая ситуация на рынке — возможность купить качественные активы по выгодной цене.
Возьмем конкретный пример — Alexandria Real Estate (ARE). За три года цена ее акций упала на 55%, хотя денежный поток на акцию вырос на 20%. Сейчас компания стоит примерно столько же, сколько во время финансового кризиса 2008 года, несмотря на прочный баланс с рейтингом BBB+, низкий долг (35%) и достаточную ликвидность для роста.
После кризиса 2008 года акции Alexandria Real Estate выросли почти втрое за два года. Сейчас условия аналогичны, и двукратный рост будет означать всего лишь возврат к нормальным оценкам прошлых лет.
Как действовать сейчас?
Важно понимать, что волатильность — это не только риск, но и возможность. Нужно использовать моменты паники, чтобы накопить позиции по более низким ценам. Я уже сейчас постепенно увеличиваю вложения в REIT, направляя на это дивиденды и дополнительные средства.
Чтобы извлечь выгоду из текущей ситуации, рекомендую:
- Покупать качественные REIT с крепкими балансами
- Не пытаться ловить «дно», а постепенно наращивать позиции
- Сохранять долгосрочный горизонт планирования — минимум 3-5 лет
Главное — помнить слова Баффета: «Рынок должен служить вам, а не руководить вами».
Как думаете, стоит ли сейчас активно скупать REIT? Делитесь мнениями в комментариях.
Хотите больше таких разборов? Подписывайтесь на мой Telegram, где я делюсь свежими идеями и стратегиями. Чтобы не пропускать полезные материалы, подписывайтесь по ссылке.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.