В предыдущей статье «Что происходит с австралийским рынком недвижимости? Часть 1» мы установили необычную характеристику последнего эпизода дефляции цен на рынке – отсутствие действия традиционных драйверов, таких как безработица и ипотечные ставки. Цены на жилье в Австралии снижались, несмотря на укрепление занятости (что говорит о росте доходов и потребительской уверенности) и стабильные ставки по ипотеке.
Чтобы понять причины спада, необходимо обратиться к долгосрочной динамике роста населения Австралии в поиске потенциальных сдвигов, которые могли стать сигналом для застройщиков увеличить предложение. Как и во многих других развитых странах, темпы рождаемости снижались в долгосрочной перспективе, и благоприятная иммиграционная политика привела к бурному росту числа иммигрантов с начала 2000-х, с относительной стабилизацией в течение следующего десятилетия:
Естественное стремление мигрантов обзавестись собственным жильем могло стать ориентиром для застройщиков наращивать предложение жилья. Однако отклик строительства на иммиграционный бум занял большую часть десятилетия, так как планирование, получение разрешений и поиск финансирования растянулся во времени. Это можно видеть, сравнив график темпов роста населения на темпы роста жилищного фонда, где прослеживается характерный лаг:
Во время бума в секторе добычи полезных ископаемых, который затронул Западную Австралию, темпы роста населения в регионе выросли с 1 до 3.5%. Однако соответствующая реакция в строительстве жилья имела отсроченный характер и совпала с завершением бума, когда бум окончился, и население начало перемещаться в другие регионы. Как следствие, образовался разрыв в предложении жилья и спросе на него, и постепенное осознание застройщиков, что они опоздали, вынудило их «смириться» и начать снижать цены:
Другим фактором со стороны спроса, который привел к снижению цен, стал всплеск и последующее падение спроса со стороны иностранных покупателей. В середине текущего десятилетия в Австралии наблюдался подъем инвестиций в жилье со стороны китайских покупателей, однако затем источник спроса исчерпал себя, так как Китай ужесточил контроль за движением капитала:
Сильный спрос со стороны инвесторов, как внутри страны, так и за рубежом, имеет свои корни в динамике населения. Низкие процентные ставки и благоприятное налогообложение добавили популярности инвестициям в актив, растущий в цене. Инвестиционный спрос, который опирался на краткосрочную конъюнктуру, продлил ложное ощущение застройщиков, что ставка на их основной ориентир – растущее население – верна.
Однако в какой-то момент фаза подъема достигла максимальной точки, и произошло изменение знака импульса на отрицательный. Это можно выразить соотношением медианной цены на жилье к доходу, который достиг экстремального уровня, и темпы формирований первоначального депозита для покупки домов за счет доходов начали отставать от роста предложения. Особенно хорошо это прослеживалось в Сиднее (штат NSW) и Мельбурне (штат Vic). Возник необходимый барьер инвестиционного спроса, который обратил ценовой тренд, и со снижением цен в игру вступили поведенческие факторы, т. е. нежелание покупать актив, который падает в цене:
Макроэкономические последствия дефляции цен
Изменения цен на недвижимость воздействует на экономику через несколько каналов. Являясь вторым по величине богатством (после человеческого капитала) для большинства населения, рост цен на жилье стимулирует потребление. Человек ощущает рост благосостояния, и сберегательные мотивы подавляются. Ожидание удорожания цен на рынке недвижимости стимулирует объемы строительства, фирмам легче получить финансирование под залог недвижимости на растущем рынке, растет прибыльность банковской системы за счет роста кредитования. Любопытно, что, если оценивать эластичность различных категорий потребления к благосостоянию (% потребления / % благосостояния), сильнее всего австралийцы увеличивают покупки автомобилей:
Из этого можно сделать интересный вывод (возможно не только для Австралии), что для роста товаров длительного потребления необходимы не только ожидания роста будущих доходов, но и увеличение стоимости текущих активов.
Соответственно, RBA сосредотачивается не на самой проблеме дефляции цен на жилье, а, скорее, на том, как потребители могут снизить потребление в ответ на снижение их благосостояния. RBA видит решение в поддержании занятости и дальнейшем снижении безработицы. В текущей ситуации индикаторы рынка труда (инфляция зарплат, количества новых рабочих мест), могут лучше, чем обычно, предсказывать политику RBA, и, соответственно, реакцию австралийского доллара.
Артур Идиатулин, рыночный обозреватель Tickmill UK